농지전용허가
농지를 개발하거나 다른 용도로 사용하려면 농지전용 허가를 받아야 합니다 농지 즉 지목인 전, 답, 과수원 혹은 타지목이라도 3년 이상 사실상 농사를 짓고 있는 농지를 대지로 바꾸는 것을 농지전용이라고 합니다. 농지전용허가는 농지를 건축, 공장, 도로 등 다른 용도로 사용하기 위해 반드시 거쳐야 하는 행정절차입니다. 우리나라의 농지는 농지법에 의해 보호되며 무단으로 전용할 경우 불법으로 간주되어 과태료 부과 및 원상복구 명령을 받을 수 있습니다.
농지전용 하가기 필요한 경우는 농사를 짓고 있는 농지에 주택, 창고, 도로, 상업시설 건설, 태양광 발전시설 설치, 농업외 기타용도로 토지를 사용 하기 위한 경우에 해당됩니다.
농지전용의 제한사항.
모든 농지를 대지로 바꿀수 있지는 않습니다. 농지전용 허가를 받는데 필요한 몇 가지 전제조건이 있습니다.
첫째 가장 중요한 것은 폭 3~4m 이상의 도로가 전용하고자 하는 토지에 붙어 있는가입니다. 이 말은 역으로 맹지는 농지전용허가 대상에서 제외되므로 타인의 도로나 토지를 사용해서 토지사용승낙서를 토지소유주로부터 득한후 길을 만들겠다는 구체적인 대책이 필요합니다.
둘째 구입하려는 땅의 토지이용 계획확인원 이라는 서류를 해당 시, 군청에서 받급해보면 그 땅의 국가에서 계획한 현재 및 미래의 이용현황을 알 수 있습니다. 농업진흥지역 내부의 땅인 경우 허가 받기가 더욱 힘들며 불가피한 경우에 한해 허가 가능하며, 대체 농지 조성 등의 조건이 붙을 가능성 높습니다. 1,000㎡ 이하의 소규모 농지 전용 시, 허가 절차 간소화 가능합니다. 일부 지역은 신고제로 적용이 가능합니다. (예: 태양광 발전 등 일정 요건 충족 시).
일반적으로 계획관리지역인 경우에는 무난히 전용허가를 받을 수 있습니다. 보전산지 및 관리지역 내 농지는 허가받기가 가능합니다. 그 외에도 군사지역, 상수도보호구역 등 여러 가지 이유로 인해서 전용허가가 어려운 경우가 많을 수 있습니다. 따라서 자신의 농지가 어떤 유형인지 먼저 확인하고 전용이 가능한지를 검토하는 것이 중요합니다.
세 번째로 민원 발생에 대한 우려라고 할 수 있습니다.
드넓은 논 가운데에 집을 짓게 되면 당연히 토사 유출 등 민원이 생길 수 있고 허가여부에 많은 영향을 주게 됩니다. 허가를 주관하는 농지관리위원회에서 실제로 현장 답사를 나오게 되므로 민원 발생 여부를 미리 알아보고 대책을 준비하여야 합니다.
농지전용 허가 절차
농지전용허가를 받기 위해서는 일정한 절차를 따라야 하며 단계별로 필요한 서류가 다릅니다.
먼저 사전 검토 및 용도지역 확인이 필요합니다. 농지의 지목과 용도지역 지정, 토지의 이용 상태를 확인해야 합니다. 이는 토지이용계획 확인원 발급을 통해서 확인 가능합니다.
신청서 작성 및 제출을 하여야 하는데 해당 농지토지 소재지를 관할하는 시, 군, 구청에 신청서를 작성하여 제출하여야 합니다. 토지이용계획확인원, 사업계획서, 등기부등본(전용하고자 하는 토지의 소유권을 입증하는 서류), 지적도등본 또는 지형도(전용하고자 하는 농지에 대하여 전용 예정구역을 표시), 피해방지 계획서,측량도 등의 서류가 필요합니다.
서류를 제출하면 관련 기관의 심사가 시작됩니다. 농립축산식품부, 국토교통부 등 관계기관이 협의 합니다. 환경영향 평가, 교통영향 평가 등이 필요할 수도 있습니다. 농지전용허가 승인시 전용 부담금 및 수수료도 납부하여야 합니다. 농지전용부담금은 토지면적 및 용도에 따라 차등 부과합니다. 납부후 건축 및 개발이 가능합니다. 농업 생산시설(스마트팜 등) 설치 시 농지보전부담금의 감면이 가능합니다.산지 및 농지에서의 태양광 발전시설 설치규제가 강화 됩니다. 하지만 농업 생산과 병행하는 영농형 태양광은 일부 허용 가능합니다.
농지전용 허가후 해야할 일
만일 성공적으로 농지전용허가를 받았다면 당연히 집을 짓는 것이 가능합니다. 그러나 그 전에 몇 가지 해야 할 일이 있습니다. 우선 측량을 하여 전용면적 만큼 분할하여야 합니다. 바로 이 분할된 땅이 준공 검사와 등기완료 후에 대지로 전환 되는 것이며 이 시점에서 주소도 이전해서 전입을 해야 합니다.
전용허가를 받았다고 해서 바로 대지로 전용되는 것이 아니며 전용허가를 받은 후 2년 이내에 건축을 착공하고 그 후 1년 이내에 공사를 완료하지 않으면 허가가 취소된다는 사실도 중요합니다.