국가나 지방자치단체 혹은 공공기관이 일반 사회구성원의 공공의 이익을 위하여 사업을 펼치는 데 이를 공익사업이라고 하며, 공익사업으로 인해 개인이 소유하고 있는 재산권에
손실이 발생하면 국가등은 손실을 먼저 보상해주고 나서 공익사업을 진행합니다.
자본주의 사회 민주주의 국가에서 모든 국민의 사유재산권을 보장받으며 공공의 필요에 의해 토지 증 재산권이 수용 혹은 사용당하는 경우 정당한 보상을 받을 권리가 있습니다.
그 근거로서는 헌법 제 23조에서는 공공필요에 의해 재산권의 수용 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되 정당한 보상을 하도록 하고 있습니다.
일반법률에서도 토지보상법에 의하여 절차와 방법을 규정하고 있습니다.
토지보상원칙
토지 등의 보상의 원칙으로서는 공익사업을 시행하기전에 사업시행자는 토지소유주 혹은 지장물 권리자에게 보상을 해주어야 하는데 공익사업 공사를 착수하기 전에 토지 소유자 등 에게 전액 지급 보상 할 것, 현금보상 원칙, 개인별보상 원칙, 한 사람의 토지가 여러군데 있을 때 한꺼번에 일괄하여 일괄보상의 원칙이 있습니다. 공익사업시행으로 인해서 토지가격이 개발이익을 반영하여 가격이 상승하더라도 이를 배제하여 보상해줍니다. 공익사업인정고시 당시의 이용상황, 용도지역, 지목 가격 기준으로 비교표준지 설정하여 몇가지 요인을 감안하여 감정평가 산정한 금액으로 보상해줍니다.
공익사업 감정평가 절차
공익사업의 대체적인 절차로서는 사업시행자가 공익사업계획서를 작성하여 국토부 장관에게
제출하면 국토부장관은 심의후 사업계획을 승인합니다. 공익사업인정을 고시를 통해서 공식적으로 인정을 받게 됩니다.
사업시행자는 토지목록과 물건 목록을 작성하고 토지소유자에게 확인을 받습니다. 시행자는 토지조서와 물건조사를 작성하여 보상시기, 방법, 절차 등이 포함된 보상계획을 공고합니다. 토지소유자 등에게 통지하고 일반인들도 열람합니다.
사업시행자는 공정한 보상액을 산정하기 위해 감정평가가 진행됩니다. 이는 감정평가사가 법적기준과 시세등을 반영하여 평가하는 과정입니다. 감정평가를 의뢰받은 감정평가사는 현장을 방문하여 대상물건을 확인하여 감정평가 합니다. 토지소유자 등도 감정평가 현장에 참석하여 누락된 물건이 없는지 확인하고 자기주장을 할 수 있습니다. 감정평가사가 2군데 업체를 선정하고 토지소유자가 1개 업체를 선정하여 평가한 감정평가액을 산술평균하여 보상액을 협의 결정합니다. 산술평균된 감정평가액을 가지고 토지소유자등과 손실보상협의를 시작합니다.
공익사업으로 인해 토지를 수용당하는 경우, 보상 절차에서 감정평가가 중요한 역할을 합니다. 공익사업 토지보상 감정평가의 진행 과정과 평가 기준, 이의신청 절차를 상세히 알아보고, 적절한 대응 방법까지 정리해 보겠습니다.
감정평가사가 보상을 위한 토지를 평가(가격을 매기는 것)할 때는 해당토지와 유사한 용도지
역, 지목, 이용현황을 감안하여 비교표준지를 선정하여 비교표준지의 공시지가를 기준으로 비교표준지의 공시지가 기준일로부터 가격을 평가하는 시점(가격시점)까지의 지가변동율(시점수정), 당해토지의 지역적인 요인, 개별적인 요인(위치, 형상, 환경 등)을 감안하여 감정평가합니다. 감정평가후 보상액을 사업시행자는 토지소유자에게 통보하여 협의하며 동의여부를 토지소유자는 결정할 수 있습니다.
감정평가 주요기준으로는 비교표준지의 개별공시지가를 기반으로 하여 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인 감안하여 당해토지 재평가하며, 최근유사토지의 실거래가, 주변의 유사한 토지를 감정평가 보상한 사례, 개발가능성, 환경, 접근성 등이 됩니다.
이의신청
토지소유자는 의견서 혹은 이의신청을 하여 보상액을 재조정하여 인상시킬 수 있습니다.
이의신청 사유로서는 감정평가 금액이 주변시세보다 낮을 경우, 감정평가 기준이 적절하게 적용되지 않을 경우, 동일지역 인근의 보상받은 토지의 보상액과 차이가 너무 큰 경우 등이 있습니다
토지소유자는 사업시행자(지자체, 공공기관)에 공식적으로 의견서를 제출할 수 있습니다. 다른 감정평가사를 선정하여 재감정을 하여 감정평가서, 보상 및 감정평가 유사사례 자료를 같이 제출할 수 있습니다. 사업시행자와 협의가 되지않아서 수용재결신청 절차에서 재결에 이의신청 할수 있으며 받아들여져서 보상금액이 인상되면은 인상된 금액으로 보상계약을 체결, 보상금을 받고 소유권을 이전하면 됩니다.
협의가 성립되면 사업시행자와 토지소유자는 토지를 매도하는 보상계약을 체결하고 보상금을 받습니다. 금액에 합의가 이루어지지 않더라도 공익사업은 진행해야하므로 사업시행자는 수용재결절차를 진행합니다. 수용재결은 사업시행자가 토지수용위원회에 수용신청을 함으로써 시작 됩니다.
토지수용위원회의 재결이 완료되면 계약을 하지 않더라도 수용위원회가 재결한 일정한 감정평가액으로 정한 가격으로 보상해준 후 토지는 강제로 수용되어 소유권이 이전되며 공사는 진행합니다. 지방토지수용위원회의 수용재결에 이의가 있으면 중앙토지수용위원회에 이의신청할 수 있습니다. 이에 불복하는 경우는 행정소송을 통해서 구제 혹은 보상액을 증액 받을 수 있습니다.
공익사업 토지보상 과정에서 감정평가는 중요한 역할을 하며, 보상액에 대한 의견 혹은 이의가 있을 경우 적절한 의견제출 혹은 이의신청 절차를 통해 재조정 및 인상을 요청할 수 있습니다. 감정평가 기준을 정확히 이해하고, 필요 시 행정 전문가의 도움을 받아 효과적으로 대응하는 것이 중요합니다. 이의신청을 고려 중이라면 충분한 자료를 준비하고, 행정전문가와 협의하여 최적의 보상 결과를 얻는 전략이 필요합니다.