농지 관련 세금
농지는 농업경영을 위하여 경작을 위한 농지 보유자 혹은 투자자들이 반드시 알아야 할 농지 관련 세금 관련 사항이 있습니다. 양도소득세, 취득세, 재산세 및 종합부동산세의 농지의 주요 세금에 대해서 알아보겠습니다..
양도소득세
농지를 양도할 때 양도차익에 대해서 부과하는 양도소득세는 비사업용 농지와 사업용 농지의 과세기준이 다릅니다.
농지를 양도할 때 가장 중요한 것은 비사업용 농지인지 사업용 농지인지의 판별입니다. 사업용 농지란 직접 경작하는 농지를 말합니다. 사업용 농지라면 일정 요건을 충족할 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 사업용 농지인 경우, 8년 이상 농지소재지에 주민등록상 주소를 두고 임대를 주지 않고 직접 농업경영을 하다가 양도 시 양도차익에 대해서는 5년간 양도소득세 3억 원이 감면됩니다. 직접 재촌자경기간이 8년 이상이면 장기보유특별공제로 최대 80%의 양도소득세 감면을 받을 수 있습니다.
양도소득세 감면 제외 대상도 있는데요, 도시지역 중 주거지역, 상업지역, 공업지역 안에 있는 농지로 편입된 날로부터 3년이 지난 농지를 양도 시 양도소득세 감면 제외 대상입니다.
환지 처분이전에 농지인 것을 환지 예정지로 지정한 경우에도 환지예정지 지정을 받은 날로부터 3년이 지나서 양도 시 양도소득세 감면 제외 대상입니다. 도시지역으로 편입되면 비사업용 농지로 간주될 가능성이 커져 양도세 부담이 커질 수 있습니다. 도시계획 변경사항도 확인해야 합니다.
비사업용 농지는 직접 경작하지 않고 임대하거나 방치하여 농사를 짓지 않은 농지를 말합니다. 비사업용 농지는 일반 토지보다 높은 중과세율이 적용됩니다. 비사업용 농지는 중과세율이 적용되며, 최대 45%의 세율이 부과될 수 있습니다.
농지 소유자가 직접 경작하지 않고 타인에게 임대하거나 방치한 경우 비사업용 농지로 간주되며 비사업용 농지는 일반 토지보다 높은 양도세율(기본 세율 + 10% p가산) 최대 45%가 적용됩니다.
취득세
농지를 새롭게 구입, 취득할 때 부담해야 하는 취득세는 일반적으로 3%의 취득세가 적용되지만, 농업인이 아닌 자가 농지를 취득할 때에는 취득세가 중과될 수 있습니다. 비농업인이 농지를 취득할 경우, 일정한 요건을 충족하지 않으면 일반 부동산과 동일하게 4.6%~12%의 취득세율이 적용될 수 있습니다.
단, 농업경영목적으로 농업경영계획서를 제출하면 취득세가 감면될 수 있습니다.
취득세 감면대상에 대해서 알아보겠습니다.
2년 이상 영농한 농업인이 직접 농사를 지을 목적으로 농지 취득 시 취득세 50% 경감받을 수 있습니다. 지역농민 간의 농지의 교환, 분합 시 취득세는 면제됩니다.
2년 이상 영농한 농업인이 직접 농사지을 목적으로 농지를 조성하기 위하여 임야를 취득할 경우 임야에 대해서는 취득세의 50%를 경감받을 수 있습니다.
직접 농사짓는 자경농민이 농업용으로 사용하기 위하여 취득하는 양잠, 버섯재배사용 건축물, 축사, 고정식 온실, 축산폐수 및 분료처리시설, 농가용 창고(저온, 상온, 농기계보관용), 농산물 선별처리 시설에 대하여는 취득세의 50%를 경감받을 수 있습니다.
토지수용으로 인하여 받은 보상금으로 다른 토지를 대체취득할 경우, 그 보상금을 받은 날로부터 1년 이내에 대체부동산을 취득할 시, 새로 취득하는 대체부동산의 가액이 종전부동산 가액의 합계액 이내일 경우 취득세 비과세이며 초과하는 금액에 대해서만 취득세를 부과합니다.
농업법인(영농조합법인+농업회사법인)이 영농에 사용하기 위하여 법인설립등기일부터 2년 이내 취득하는 부동산에 대햐여는 취득세를 면제받을 수 있습니다.
농어촌지역으로 이주하는 귀농인이 직접 경작할 목적으로 귀농일로부터 3년 내에 취득하는 농지, 농지를 조성하기 위하여 취득하는 임야에 대해서는 취득세 50% 감면받을 수 있습니다.
농어촌 주택과 그 부속토지는 일반 농지의 취득세율 3.4%가 적용됩니다. 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 목적인 별장인 경우 일반취득세율 적용 예외 사항입니다.
비농업인이 농지를 취득할 경우, 일정 요건을 충족하지 않으면 일반 부동산과 동일하게 4.6%~12%의 취득세율이 적용될 수 있습니다.
또한, 농지전용 허가를 받아 대지로 변경할 경우 추가적인 세금 부담이 발생합니다. 농지를 구입한 후 전용 목적(예: 공장, 창고, 주택 등)으로 변경할 계획이 있다면 세금 부담을 미리 계산하는 것이 중요합니다.
재산세
과세기준일 6월 1일 현재 사실상 농지 및 임야 소유자는 재산세 과세 대상입니다.
부과받은 재산세의 납부 기한은 9월 16일부터 9월 30일까지이며 주택은 50% 씩 2회에 걸쳐서 납부합니다.
과세표준은 시가표준액(개별공시지가) 기준으로 분리과세 0.07% 적용받습니다.
종합부동산세
농지를 보유하고 있는 경우 재산세와 종합부동산세를 부담해야 합니다. 종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 경우 부과됩니다. 농지는 원칙적으로 종부세 대상에서 제외되지만, 비사업용 농지로 분류될 경우 종부세가 부과될 수 있습니다.
농지 종부세 감면 조건으로는 직접 경작하는 농업인이 8년 이상 농지를 보유하면 종부세 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 반면, 임대하거나 경작하지 않으면 종부세 부담이 증가할 수 있습니다.
비사업용 농지에 대한 세금부담이 커지는 추세이므로 자경여부를 확인하여 감면혜택을 적극적으로 활용하여 사전에 절세전략을 세우는 것이 중요합니다.
또한, 농지를 소유하고 있다가 상속하거나 증여할 경우 세금 부담이 커질 수 있습니다. 2024년부터는 상속·증여 농지에 대한 세율이 일부 상향될 가능성이 있으므로, 사전에 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다. 농지 관련 세금은 법 개정에 따라 변동될 가능성도 있습니다. 지속적으로 확인하고 전문가와 상담하는 것이 현명한 방법입니다.